沈体雁教授团队在中国科学社出版的《区位市场设计学：再设计中国工业用地市场》一书，旨在降低土地二级市场交易的信息不对称，搭建了中国工业用地市场的双边匹配平台。该书是其主持完成的国家自然科学基金面上项目“基于双边匹配理论的企业区位配置模型与区位市场设计”（71473008）的系列成果的总结提升和延伸拓展。作为长期关注土地资源配置的笔者，对本书的出版也给予了密切的关注，该书在深化土地要素市场化改革、推动建设全国统一大市场方面具有重要的理论和实践价值。兹就本书的内容及特点做简要介绍。

该书一共分为七章，既包含理论分析，也涵盖实践探索。理论部分，作者引入了2012年诺贝尔经济学奖获得者劳埃德•沙普利和阿尔文•罗思的稳定匹配理论和市场设计方法，将企业的“区位选择”问题视为“企业”与“地理区位”之间的双边市场匹配问题，从而构建了区位市场设计学的一般理论与方法。实践部分，作者以中国工业用地市场为例，梳理了土地使用制度的演进、工业用地的理论与实证研究进展，分析招拍挂等传统市场机制的特点及其困境，指出了中国工业用地市场再设计的必要性与可能性。作者采用网络分析和空间分析等方法，系统深入地剖析了中国工业用地市场的特征，开发设计了中国工业用地市场双边匹配算法与软件平台，开展了多地区引资竞争模拟研究，进而提出了相关政策建议。

沈体雁教授团队率先提出采取市场设计和机制设计的方法开展中国自然资源和土地利用市场设计的思路，并尝试对中国工业用地市场进行再设计，对于深入实施国土空间总体规划、推动构建全国统一的自然资源大市场具有极为重要的理论与实践意义。我认为该书具有两个方面的“创新”、三个方面的“价值”，具体如下：

一、两个“创新”

第一个创新，基于双边匹配原理开展中国工业用地市场设计，为构建全国自然资源大市场提供了科学依据。迄今为止，市场设计比较成功的实践案例多发生在拍卖市场、就业市场以及婚姻和升学等匹配市场，而关于工业用地市场匹配的市场设计尚处于探索阶段。该书首次将市场设计中的双边匹配理论引入中国企业区位选择和地方政府招商引资领域，将“区位”视为一个具有主观利益诉求的市场参与者，而不仅仅是经济活动的空间载体。这种方法为经典区位理论提供了新的视角，并尝试解决市场参与者之间的策略性行为、交易规则、搜寻成本以及交易的稳定性等问题。自然资源部于2023年10月1日正式开通了全国土地二级市场线上交易服务平台，该平台提供土地供需发布、查询浏览、交易委托、合同赋码等服务，标志着工业用地市场匹配迈出了关键一步。这本书将为完善全国土地二级市场线上交易服务平台提供重要的参考借鉴，对于推动我国土地市场的发展具有深远的意

义。

第二个创新，创新了双边匹配算法，研制了工业用地双边匹配平台，为建立全国统一的自然资源与土地交易平台、推进自然资源与国土空间治理现代化奠定了技术基础。实验经济学能帮助发现和诊断当前市场存在的问题、测试新的市场设计，有助于政策制定者做出科学决策，目前已日渐成为政府施行政策的业界商业策略的“测试台”。作者利用实验经济学的方法，提出并开发了基于地理空间的企业——区位双边匹配算法和软件原型系统，克服了传统双边匹配算法的单边占优、缺乏最低保障和调控个体优先级不足的问题。此外，书中还进行了模拟实验与示范应用，建立了多地区工业用地出让市场模拟模型，从多个角度深入探讨了价格机制和双边匹配机制的优劣，以验证提出模型的有效性和可靠性，这种实验设计本身也是书中的一个关键技术创新点。

二、三个“价值”

土地市场是国家市场体系中极为重要的要素市场，它是市场体系不可或缺的一部分。土地市场涵盖了一级市场和二级市场。一级市场是土地市场的“源头”，代表着国家有计划地把新增的国有土地和存量土地分配给亟需发展的产业或城市公共与服务部门。二级市场则是国有土地使用权的转让市场，是在政府宏观调控下以市场调节为主的市场，即需要满足土地出让合同约定的条件才能实现土地使用权的转让。近年来，我国土地一级市场发展快速、相对完善，而以转让、出租、抵押为主的土地二级市场则

发展相对滞后和缓慢。普遍存在的问题是信息不对称、制度不健全导致的“想卖无处卖、想买无处买”。

在土地利用步入存量时代的今天，如何激活存量土地成为了推动未来发展的关键。由此引发的，是对土地二级市场交易需求的显著增加。2017年，为完善建设用地使用权的转让、出租、抵押二级市场，国土资源部出台了试点方案，并选择了34个地区进行试点工作。到了2019年，在总结试点改革经验的基础上，国务院办公厅印发了《关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的指导意见》，明确了土地二级市场改革的主要任务。再到2022年，中共中央、国务院印发了《关于加快建设全国统一大市场的意见》，从全局和战略高度指出了加快建设全国统一大市场的重要性。其中，特别强调了土地市场的重要性，要求健全城乡统一的土地和劳动力市场，统筹增量和存量建设用地，实现统一规划和管理，并完善城乡建设用地增减挂钩节余指标、补充耕地指标跨区域交易机制，以及全国统一的建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场。在这样的背景下，深化土地要素市场化改革，构建城乡统一的土地市场和完善土地二级市场成为了建设全国统一大市场的关键领域和重点任务。在这一进程中，沈体雁教授的研究具有重要的独特价值。

一是为搭建完善交易平台、促进土地要素信息的互通共享提供理论指导。工业用地交易具有分散交易的特点，由于空间范围和空间距离的限制，转让方与受让人之间存在严重的信息不对称，而土地二级市场信息不通畅，导致想买的用不到，想出手的卖不出。当前，国内大部分地区土地二级市场交易为转让方与受让人之间的自发行为，缺乏政府监管和交易平台，导致违法违规行为时有发生。自然资源部于2023年10月正式开通全国土地二级市场线上交易服务平台，各地也纷纷建立了“云上读地”、“土地超市”等省级或市级土地交易平台，缩短了买卖交易双方的时空距离。然而，总体来看，各地平台建设力度不一，平台注册和交易体量并不高，交易平台有待完善、交易信息有待互通共享。

二是为完善城乡建设用地指标增减挂钩、构建跨区域交易机制提供了科学依据。城乡建设用地增减挂钩有助于解决城市建设用地不足、农田减少、农民利益受损害等问题。各地每年都有一定的建设用地指标，但有的地区发展较快，用地指标比较紧张甚至严重不足，特别是东南沿海地区，这对当地建设和发展造成制约。相反，一些发展相对较慢的地区，土地指标有余，可以通过指标交易等方式解决。目前，社会各界普遍呼吁适当放宽发达地区土地建设用地指标限制，但当前土地跨省交易主要由国家下达调剂任务，行政色彩浓厚。开展跨区域交易试点，建立健全土地指标跨区域交易监督机制，将有助于解决优势地区尤其是东部沿海地区的用地制约问题。

三是为降低转让交易成本、规范土地二级市场交易流程和监督机制提供了方向。当前土地二级市场转让存在的突出问题之一就是交易成本过高，这不仅增加了交易双方的负担，而且容易导致私下交易、违规交易等问题的发生，影响了市场的健康运行。为改善这一状况，地方政府应当根据实际情况，对土地使用权转让的税收政策进行调整，降低转让成本，从而提高转让方和受让人使用土地二级市场交易平台的积极性。同时，政府应在土地二级市场交易中进行有限度的介入，优化交易流程，加强监管，严格审核，确保交易的合法性和公平性。通过这些措施，可以促进土地二级市场的规范发展，提高土地使用效率，为实现土地资源的合理配置和优化利用提供有力保障。

总的来说，沈体雁教授团队的专著将双边匹配理论引入到了“企业”与“地理区位”之间的双边市场匹配问题中，按照“理论构建—实证剖析—软件平台搭建”的脉络逻辑进行深入研究，展现了新颖的视角、清晰的逻辑和丰富的内容。这部专著为解决我国当前面临的重复建设、产能过剩和工业用地的粗放低效等问题提供了新的思路，同时也为创新中国工业用地市场出让机制提供了有力的理论支持。此外，这部专著也为全国土地二级市场交易、其他匹配市场以及建设全国统一大市场等工作提供了有效的理论指导和实践借鉴，具有重要的理论价值和应用价值，无疑是一部高水平学术著作。（来源：《今日国土》杂志2024年6月    作者：肖金成，中国国土经济学会理事长）

责任编辑：海英